Vastgoed BV. Aparte entiteit voor onroerend goed.
Voor wie vastgoed wil aanhouden in een aparte BV, vaak in combinatie met een holding. Notariële oprichting, statuten passend bij vastgoed-activiteiten.
Je hebt een appartement op naam, een tweede pand in het vizier, of een portfolio dat van box 3 naar een professioneler vehicle moet. Misschien overweeg je vastgoed te kopen voor verhuur, misschien wil je een bedrijfspand vanuit een BV financieren in plaats van privé. Of: je hebt al een werk-BV en wilt het vastgoed strikt apart houden van het ondernemersrisico.
Sinds de hervorming van box 3 (2026) wordt vastgoed in privé fiscaal aantrekkelijker dan voorheen, maar voor portefeuilles boven ongeveer €300.000 of voor actieve verhuur is een BV-constructie nog steeds vaak voordeliger. De BV wordt belast in box 2 (vennootschapsbelasting + eventueel dividenduitkering), niet in box 3 (forfaitair vermogensrendement).
Een vastgoed-BV werkt het beste onder een persoonlijke holding. De holding houdt de aandelen van de vastgoed-BV, eventuele winst bij verkoop valt onder de deelnemingsvrijstelling, en je werk-BV (als die er is) blijft volledig apart. Pro + Holding levert deze structuur in één traject.
Voor wie dit traject is.
- Ondernemers die particulier vastgoed willen overhevelen naar een BV-structuur
- Investeerders met een portfolio van 2+ panden (verhuur, ontwikkeling, beleggingsvastgoed)
- Ondernemers met een werk-BV die vastgoed strikt apart willen houden
- Founders die een bedrijfspand willen financieren vanuit de BV in plaats van privé
- Particulieren met box 3-vermogen boven €300.000 die fiscaal willen optimaliseren
Wat erbij hoort.
- Notariële oprichting van een BV met vastgoed-doelomschrijving en juiste SBI-codes
- Statuten ingericht op vastgoedactiviteiten (verhuur, exploitatie, ontwikkeling, verkoop)
- Mogelijkheid om direct in combinatie met een persoonlijke holding op te richten
- Digitaal aandeelhoudersregister, ook bij één aandeelhouder (de holding)
- Klaar voor latere co-investeerders of fund-structuren als je portfolio groeit
- Eén traject, geen aparte notarisbezoeken per pand
Stap voor stap, wat er gebeurt.
Iedere oprichting volgt dezelfde structuur, alleen de volgorde van wachten verschilt per situatie.
- Dag 1
Vastgoed-doelomschrijving
Je vult de gegevens in voor de vastgoed-BV (eventueel ook voor de holding). Doelomschrijving: 'exploitatie van onroerend goed', 'verhuur van bedrijfs- of woonruimten', of specifieker als je weet welke richting je op gaat. SBI-codes 6810 (handel in eigen onroerend goed) en 6820 (verhuur van onroerend goed) zijn standaard.
- Dag 1 of 2
Wwft-controle
Vastgoedtransacties vallen onder verscherpte Wwft-aandacht. Sumsub doet de standaard identiteits- en sanctiecontroles. Voor grotere portfolios kan de notaris om aanvullende informatie vragen over herkomst van middelen (bron-document).
- Dag 2 of 3
Statutenkeuze
Vastgoedstatuten kunnen specifieke bepalingen bevatten: bestuurder-vereisten bij verkoop van panden, aandeelhouders-besluit bij hypotheekverstrekking, beperkingen op uitkering tijdens financieringsperiodes. Wij stellen standaardpassages voor; complexere clausules in overleg met je vastgoedadviseur.
- Dag 3 tot 5
Notaris passeert
De aangewezen notaris passeert de oprichting (van de holding én de vastgoed-BV als het een combinatie is). Daarna krijgt de holding 100% van de aandelen van de vastgoed-BV.
- Dag 4 tot 7
KvK-inschrijving en bankrekening
Beide BV's worden ingeschreven bij de KvK. Je opent een zakelijke bankrekening voor de vastgoed-BV (cruciaal voor financiering en huurinkomsten). Dit kost typisch nog 1 tot 2 werkdagen extra, afhankelijk van je bank.
- Daarna
Pand kopen of overhevelen
Met de BV opgericht kun je een nieuw pand kopen via de BV (notariële koopakte met BV als koper, hypotheek op naam van BV). Voor het overhevelen van bestaand privévastgoed naar de BV is een aparte aktevorm vereist, en je betaalt 8% of 10,4% overdrachtsbelasting (afhankelijk van type pand).
Veelgemaakte fouten in deze situatie.
Geen marketing. Dit is wat we maandelijks bij founders zien terugkomen.
- 01
Bestaand vastgoed overhevelen zonder fiscaal plan
Privévastgoed inbrengen in een BV is een belaste handeling: overdrachtsbelasting (8% woning, 10,4% beleggingsvastgoed) plus eventueel afrekenen over de waardestijging. Voor een woning van €400.000 is dat al snel €32.000+ aan overdrachtsbelasting. Reken altijd voor of inbrengen wel zinvol is, of dat je beter kunt wachten op een natuurlijk verkoopmoment.
- 02
Hypotheek meeverhuizen lukt niet zomaar
Een hypotheek op je privénaam kan niet zomaar naar een BV. Je moet de hypotheek aflossen en de BV moet een nieuwe hypotheek krijgen, met andere voorwaarden (vaak hogere rente). Banken behandelen BV-hypotheken anders dan privéhypotheken. Reken hier op extra financieringskosten van 0,5% tot 1,5% rente per jaar.
- 03
Verhuur aan jezelf zonder zakelijke huur
Als jij privé een pand huurt van je eigen vastgoed-BV, moet de huur marktconform zijn. Anders herclassificeert de Belastingdienst de gunstige huur als verkapte uitkering (box 2). Hetzelfde geldt voor verkoop tussen privé en je BV: alle transacties moeten zakelijke voorwaarden hebben.
- 04
DGA-loon vergeten bij actieve vastgoedactiviteit
Pure beleggingsactiviteit (verhuur zonder veel werk) vereist geen DGA-loon. Maar zodra je actief beheert (renovaties, makelaarstaken, ontwikkeling), kwalificeer je als 'werkzaam binnen de BV' en moet je een gebruikelijk loon nemen. De grens is grijs; bespreek met je fiscalist.
- 05
Geen aparte BV per risicoprofiel
Een gemengde portfolio (woonhuizen, bedrijfspanden, ontwikkeling) in één BV betekent dat een schade-claim op één pand de hele BV raakt. Veel vastgoedinvesteerders bouwen daarom een holding met meerdere onderliggende BV's, één per risicocluster. Begin met één vastgoed-BV; bij groei kun je later splitsen.
Wat het kost, eerlijk uitgesplitst.
Inbegrepen en niet inbegrepen, naast elkaar. Wij houden niets buiten beeld.
- Oprichting Pro + Holding (eenmalig)€1.899Persoonlijke holding + vastgoed-BV in één traject
- Maandelijks€24,99Digitaal register voor beide BV's, cap-table-beheer
- Tweede vastgoed-BV later toevoegen€1.599Met Pro, uitgegeven aan dezelfde holding
- Aandelenuitgifte (co-investeerder)€199Bijvoorbeeld bij investerings-deelname in één pand of in de BV als geheel
- Overdrachtsbelasting bij inbreng privé8% of 10,4%Niet inbegrepen. 8% voor woningen, 10,4% voor beleggingsvastgoed. Berekend over WOZ-waarde of marktwaarde
- Hypotheek BV (extern)n.v.t.Door bank in rekening gebracht. Verwacht 0,5% tot 1,5% hogere rente dan privéhypotheek
- Jaarrekeningen (extern, per BV)€500 tot €1.500 per stukVastgoed-BV's hebben meestal simpele jaarrekeningen, maar tellen apart
Wat als je het anders zou doen?
Soms is Digital Notary niet de beste route. Hieronder de alternatieven die we vaak tegenkomen.
- Alt 01
Vastgoed houden in box 3
Sinds 2026 wordt box 3 belast op basis van werkelijk rendement (peildatum-systeem afgeschaft). Voor kleine portefeuilles (1 tot 2 panden, gezamenlijke waarde tot €300.000 boven het heffingsvrije vermogen) is dit vaak voordeliger dan een BV-structuur. Voor grotere portefeuilles of actieve verhuur wordt de BV-route weer interessanter. Bespreek met je accountant op basis van jouw exacte cijfers.
- Alt 02
Vastgoed in werk-BV onderbrengen
Technisch mag het: een werk-BV kan ook vastgoed houden. Probleem: vastgoed deelt dan in het bedrijfsrisico van de werk-BV. Als de werk-BV failliet gaat, gaat het pand mee. Voor risicoscheiding is een aparte vastgoed-BV (eventueel onder dezelfde holding) bijna altijd beter.
- Alt 03
Trust- of beleggingsfonds-structuur
Voor zeer grote portefeuilles (€2M+ of veel co-investeerders) kan een fondsstructuur (CV, FBI, FGR) fiscaal interessanter zijn dan een simpele BV. Dit is gespecialiseerd werk waar Digital Notary niet in adviseert; raadpleeg een fondsadvocaat. Voor de meeste particuliere vastgoedinvesteerders is een vastgoed-BV onder een holding de logische start.
Het pakket dat past.
Geen abonnement op alles. Alleen wat hoort bij jouw situatie.
- Pakket
Pro + Holding
€1.899 eenmalig + €24,99/maand
Vastgoed-BV's worden vrijwel altijd vanuit een persoonlijke holding gehouden. De holdingstructuur is fiscaal essentieel voor verkoopwinst en risicoscheiding.
Bekijk pakket
Vragen die hier vaak terugkomen.
Antwoorden in normale taal, niet in juridisch jargon.
01Kan ik mijn bestaande vastgoed naar de BV overhevelen?
Ja, maar fiscaal en juridisch complex. Je betaalt overdrachtsbelasting (8% voor woningen, 10,4% voor beleggingsvastgoed), de hypotheek moet over naar de BV (vaak met nieuwe voorwaarden), en er kan een fiscale afrekening zijn over de waardestijging. Reken altijd voor of het inbrengen zinvol is. Bespreek met je accountant en financieel adviseur voor je opricht.
02Krijgt de vastgoed-BV een aparte hypotheek?
Doorgaans wel. Banken kennen BV-hypotheken maar behandelen ze anders dan privéhypotheken: vaak hogere rente (0,5% tot 1,5% extra), strengere LTV-eisen (loan-to-value), en vaak een persoonlijke borgstelling van de DGA. Sommige banken werken liever met vastgoed-BV's onder een holding, andere accepteren ook een directe vastgoed-BV.
03Werkt dit ook voor een gemengde portefeuille (huurwoningen plus bedrijfspanden)?
Technisch ja, in praktijk vaak niet aan te raden. Verhuur van woningen en verhuur van bedrijfspanden hebben verschillende fiscale regimes (BTW-positie, overdrachtsbelasting-tarief, kostenaftrek). Veel vastgoedinvesteerders splitsen daarom in twee BV's onder dezelfde holding: woningen-BV en bedrijfsvastgoed-BV. Bij oprichting kun je beginnen met één BV en later splitsen als je portefeuille divers wordt.
04Heb ik een aparte BTW-registratie nodig?
Voor verhuur van woningen: nee (vrijgesteld van BTW). Voor verhuur van bedrijfspanden: meestal wel optioneel BTW-belast (om voorbelasting op investeringen te kunnen verrekenen). Dit is een specifieke keuze die jij of je accountant binnen 6 maanden na oprichting maakt richting de Belastingdienst. Digital Notary regelt de BTW-registratie niet, dat doet jouw accountant.
05Wat is het verschil tussen 'beleggings-' en 'ondernemings-vastgoed'?
Belangrijk voor de overdrachtsbelasting: beleggingsvastgoed (passieve verhuur, geen substantiële arbeid) valt onder 10,4% overdrachtsbelasting. Ondernemingsvastgoed (actieve exploitatie zoals een hotel, ontwikkeling, of substantiële arbeid) valt onder 4% (in 2026). Het verschil is een grijs gebied en wordt door de Belastingdienst getoetst. Voor pure verhuur: ga uit van 10,4%.
06Kan ik samen met een co-investeerder een vastgoed-BV oprichten?
Ja. Je kunt direct twee oprichters opnemen (60/40, 50/50, etc.) of later iemand toevoegen via een aandelenuitgifte. Voor co-investeerders raden we Pro aan in plaats van Starter, omdat je dan tot 5 aandeelhouders bij oprichting kunt opnemen en het register voorbereid is op transacties.
07Hoe verkoop ik een pand vanuit de BV?
Verkoop van een pand vanuit de BV is een notariële akte tussen de BV (verkoper) en de koper. Eventuele verkoopwinst valt in de BV onder de vennootschapsbelasting (25,8%). Als de winst vervolgens via de holding naar privé moet, betaal je daar nog 29,5% box 2 over. Toch is een holdingstructuur bij verkoop van een hele vastgoed-BV vaak voordelig: dan profiteer je van de deelnemingsvrijstelling.
08Wat als ik failliet ga met de vastgoed-BV?
Bij faillissement van de vastgoed-BV verlies je het eigen vermogen van die BV (panden minus schulden). De holding houdt de andere bezittingen. Een persoonlijke borgstelling (door banken vaak geëist) kan je privévermogen alsnog raken. Daarom: scheid risico's in aparte BV's en wees voorzichtig met persoonlijke borgstellingen.
Klaar om dit traject te starten?
Twintig minuten om je gegevens in te vullen.
Wij en onze notarispartners nemen het over. Geen kantoorbezoek, wel een echte notariële akte aan het einde van de rit.